房价止跌回升，竟然能看到规律了？

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这两天大家都在讨论两会的相关议题，在房地产这块，报告提到：

持续用力推动房地产市场止跌回稳、保交楼、防范房企债务违约风险、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式、好房子......

看下来并没有什么新的东西，或者说更多细节，当然，“推动房地产市场止跌回稳”直接写到了总体要求和政策取向里，也可以表明重视态度，所以市场普遍的看法是，符合预期。

关于止跌回稳这个事情，小巴前段时间正好看到两份报告，和大家分享一下。

首先是2月底的时候，长江证券首席经济学家伍戈发的一个观察，之前也和大家分享过伍博士的另一些报告。

他观察了数次地产新政之后的市场情况，发现去年924政策以来，地产成交反弹的持续时间更长、幅度也更明显。

要说因城施策的力度，还是房贷利率的下调幅度，924新政都没有超出过往，排除这些因素之后，可能是“促进房地产市场止跌回稳”等表态更鲜明，预期管理发挥了重要作用。

不过，商品房成交面积脉冲之后还是开始回落了，原因还是经济增速中枢的约束，摆脱不了向基本面回归。

而另一份报告，更展示了房价运动大数规律的参考价值，也是来自长江证券，宏观首席分析师于博的深度研究。

完整报告原文，小巴放在了文末的“阅读原文”处，有兴趣的朋友可以在文末点击链接查看，这里小巴给大家总结其中几个重要要点。

报告研究了1970年以来，58个经济体所形成的195个房价周期，其中可以被认定为泡沫危机的68个，占比约35%，包含：

39个小型房价泡沫，单周期实际房价下跌深度20%-35%；

29个大型房价泡沫，单周期实际房价下跌深度超过35%。

从这个数据统计来看，1970年以来的主权信用本位时代，房价泡沫并不少见，有多个经济体经历了不止一次房价泡沫。

1、跌多久才到底？

同一级别的房价周期，不同经济体的下跌节奏差异不大，也就是说，大数规律的稳定性比较强，有参考价值。

大型房价泡沫大概6年止跌，第3到第4年是房价下跌节奏的转折，第4年开始，房价降幅收窄。

小型房价泡沫大概4.25年止跌，第2年开始实际房价跌幅就开始收窄了，但房价触底之后，会有3-4个季度的磨底期。

同比转正需要的时间更久，比环比止跌的时点晚1年以上，大型房价泡沫实际房价同比转正要6.75年，小型房价泡沫同比转正要5.75年。

小巴回顾了下时间线，如果从广深等一线城市也开始下跌的时间来算的话，大概是2021年之后，那么咱们到现在差不多也是4年时间了。

2、房价涨得回来吗？

刚刚提到下跌阶段，大数规律的稳定性比较强，但到了止跌回升阶段，样本之间的差异拉大了，置信度有限，也就是说，对房价回升阶段的预测，不确定性会更多。

然后就只能看概率，统计出来：

小型房价泡沫，20年内实际房价涨回前高的概率是80%；

大型泡沫危机，概率则低于50%，也就是20年内实际房价多数没办法涨回前高。

而且越是大型经济体，自愈难度越大，20年内实际房价涨回前高的案例中，仅有美国这一个大型经济体。

房价回升，还有居民资产负债表修复的节奏，会因为国情的不同产生差异，比如财政支持力度、产业优势培育的成败、财政制度和金融环境等等。

之前小巴和大家提过，看房价跌得是不是够低，可以把租售比作为一个考虑因素，租售比回到合理范围内了，可能意味就着房价比较合理了。

而这个报告里面也探讨了租售比的问题，说在房价泡沫的案例中，并没有发现租售比的“黄金标准”，从房价止跌时点对应的租售比来看，各案例的租售比标准并不一致，不存在一个可识别的稳定中枢。

而且租售比的拐点会更滞后一些：

大型房价泡沫，租售比的拐点滞后房价拐点1.5年，小型房价泡沫，租售比拐点滞后房价拐点2年。

不过有少量样本数据，倒可以看到当租售比和房贷利率收敛时，实际房价大概会在前后一年止跌。

这也算是更新了小巴的认知，只能说要预测确实没那么容易。

房价下跌阶段，大数规律发挥的作用大于具体国情，而在房价止跌回升过程，则要更多考虑国情的差异，也并不存在“放之四海皆准”的估值锚点。

不过从咱们目前的情况来看，具体还是要看城市。

从国家统计局公布的1月70城房价数据来看：

一线城市，新房销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中，北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%；

二手房销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点，其中，北上深分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下降0.2%。

二线城市，新房销售价格环比上涨0.1%，是2023年6月以来首次上涨，二手房环比下降0.3%，降幅与上月相同。

三线城市，新房和二手房销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅均和上月相同。

看着还是比较分化的，目前一线相对比较稳，其他的只能看看今年政策提到的，如何落实“持续用力推动房地产止跌回稳”了。