物业“内卷”，直接不收物业费？

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属于业主的时代来了。

房价降了、利率降了，物业费也开始降了。

今年开始，重庆、武汉、南昌等十多个城市的小区物业费开始下降。

之前，物业经常被吐槽服务差、拿钱不办事、收费不合理，当惯大爷的物业公司也要开始向现实低头。

物业费有两种定价方式，一类是政府指导价，相当于设置了价格“天花板”，另一类是市场调节价格。除了北京和上海实行市场调节价以外，多数是由政府指导价进行规范限制。

这一轮降价有市场和政策两方面因素推动。

政策方面，各地政府陆续出台了新的物业服务收费管理办法，调整最高收费标准。

比如，武汉市新洲区下调物业服务费指导价标准，最高收费为五星级物业，有电梯基准价为2.30元/平方米/月，无电梯基准价为1.8元/平方米/月。

青岛、镇江、兰州等地推出了空置房屋物业费打折的政策。

去年，山东青岛就开始实行空置房物业费6折，与此前政策相比，可享受优惠的房屋空置期由不少于一年缩短至6个月，优惠力度也从8或9折增大到6折。

江苏镇江，房子连续空置超过6个月，物业费7折，相较之前的政策，取消了空置房物业收费优惠期限，空置房优惠期限超过2年的，将继续按照7折执行。

甘肃兰州新城规定，对连续未入住6个月以上的空置住宅，申请通过的，物业费按5折收取。

给空置的房屋打折物业费，也是变相提振楼市。

前两年不少人投资房产，但遇到楼市下行，不仅房子没有增值，物业费也成为一笔负担，物业打折可以减轻业主的持有成本；

另一个方面，与常住业主相比，空置房业主对小区公共资源的使用频率也较低，让他们全额缴纳物业费有失公平，打折能使收费更贴合实际服务享受情况。

而市场推动的降价，体现在业主自治和企业竞争两方面。

房价猛涨的时代，物业的问题，业主们可以选择睁一只眼闭一只眼，如今，楼市低迷，很多人的收入受影响，自然也开始“斤斤计较”起来。

另外，受上游房地产下行影响，物业营收增长乏力。

据中指研究院数据，从上市公司数据看，营业收入的同比增速由2021年的最高值41.67%，下降至2023年的8.46%，进一步下降至2024年中的4.86%。

从前习惯“躺着赚钱”的物业也开始卑微了，开始争夺存量市场。

像武汉硚口区江山如画八期，有3栋楼超三分之二的业主提出了降低物业费的要求，物业推出了“阶梯式缴费方案”。

全年预缴物业费的业主，收费从3元/㎡/月降至1.6元㎡/月，降幅47%，如果按每套房100平米算，业主每年能省1680元物业费。

武汉联投驿园小区的物业费，也从每月每平米3.5元下降为每月每平米2.8元，物业中心表示因为周边都在降，公司不得不做出调整。

南昌瑞都小区的物业公司，就因收缴难的原因，在2024年12月宣布主动降费，将住宅物业费从2.8元/平方米/月调整到了2元/平方米/月。

广西柳州维美物业，为了能够续签小区合同，甚至打出“0物业费”的口号。

当然，小巴也看到有少数地方传出上调物业费的消息。

比如上海有一个老小区，北市场小区，去年就通过了上调物业费的方案，原因是，低价物业服务费根本没办法承担相应的服务开支，居民们怨声载道，在经历过多家物业公司进退后，不得不解决管理提升的痛点。

所以，物业费也不是说越低越好的，羊毛出在羊身上，如果物业公司免收物业费，就一定会从其他地方赚钱，否则商业模式就不成立，直接影响业主的居住体验。

对于物业来说，在现在这种市场环境倒逼下，想要生存下来，得拿出自己的真本事，既要卷价格，又要卷服务。

头部物业凭借资金、品牌等优势，更容易在激烈的市场竞争中占据主导地位，而中小物业就需要通过差异化竞争，在细分领域找到自己的位置。

毕竟现在的新房，开始拼配套、拼设施，在动静分区、户型设计、得房率等方面都有很大的改进，在往监管“让大家住上好房子”的要求走。

那么在传统的地段、配套、价格等竞争要素趋同的情况下，竞争的差异点可能就真的在，谁能为业主提供更切实的服务上了。

又或者提供更多精神层面的价值，比如之前提到过，房地产有可能发展的一个方向是情怀型地产，像阿那亚，地段一般，利用乌托邦概念变现情怀，凭借其独特的文艺情怀和社区氛围吸引了大批业主入住。

或许，情怀型物业也是未来发展的一个方向，在基础服务之外，以独特的情感定位和价值观，服务维护，在差异化竞争中取胜。

但无论如何，从当下的种种趋势来看，对广大普通民众来说，房子的价格涨跌将越来越淡化，更重要的是房子作为“家”的实体，是不是让我们住起来有幸福感，成为情感和精神的寄托。