高层住宅，以后将会是个“资产黑洞”大麻烦？

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最近深圳湾豪宅爆炸失火的事故，又引起大家对高层住宅的一番讨论。

现在全国最高的消防云梯也就100米出头，大概对应不超过33层的住宅楼，而且这种高度的云梯，小城市还不一定有。

万一火灾一来，“烟囱效应”使得火势蔓延极快，岂不是很危险？

关于高层火灾自救，咱并不专业，这里就不展开说了，有所隐忧的，可以去查看资料并做好一些应对措施，比如怎么避火避烟，应急逃生，是不是需要配备防烟面罩以及如何使用等等。

而今天小巴想说的是，火灾相对还是小概率事件。对于购买并居住在高层、超高层住宅的朋友来说，一个更关键的、并且无可回避的事情，是房子老化之后带来的一系列连锁问题：

首先就是外墙脱落，被广泛使用的涂料和真石漆，寿命也就10-15年；

然后就是因暴晒和老化导致的屋面漏水问题，15年左右就需要重新做防水；

接下来，电梯也开始摇摇晃晃，20年左右就报废，需要大修或者换新；

设备管道，包括风井、水、电、煤等，老化问题也层出不穷，寿命大概在20-30年。

就像人一样，越老问题就越多，不仅影响居住体验，还影响房屋价值。

这时候怎么办呢？

高层建筑拆是很难的，需要定向爆破，垂直倒下，和拆个几层小楼的难度不是一个级别。

而且在城市更新上有个行业共识，拆迁一个地块上原本的建筑，要新建之前3倍容积率的建筑，经济账才算得过来。

现在的高层小区容积率普遍在3以上，重建的话容积率得到9以上了，那可得多鸽子笼，多挤人？

所以一般是不拆的，就是持续不断的检修。

维修保养得好，房子也不至于很快衰败。

比如香港，寸土寸金，是全球最多超高层建筑的城市，住宅动辄40、50层，然后又因为房地产开发比咱们早，现在已经很多老旧的高层住宅。

香港市建局2019年的数据，全香港3.9万幢住宅（综合楼宇），楼龄在50年以上的超过25%，30年以上楼龄的超过一半。

但在香港，50年楼龄以上才算是“老年”，30年-49年是“中年”，30年楼龄以下还是“青年”。

因为维修保养好，不少30年楼龄的房子，看着也就像咱们内地十几年的房子那样。

保养得这么好，是靠着高昂的物业费、政府补贴和强制检修来维持的。

在香港，就算是普通住宅，物业费也要二三十块人民币一平，几乎去到咱们内地的10倍。

香港屋宇署还规定，高于3层、楼龄10年或以上的私人住宅楼，必须每5年一次强制验窗；楼龄30年或以上的私人楼，必须每10年一次强制验楼。

业主作为旧楼维修主体，成立法团，集体决策，费用分摊。政府也会给一定数额的财政补贴，帮助这些老旧建筑去“体检”。

每年还会随机挑选2000幢和3800幢旧楼，分别进行强制验楼和强制验窗计划，不合格的短期内维修整改，否则就重罚。

但咱们国内是什么情况？

本来住宅建设标准就没有香港高，前几年开发商经营艰难，还可能给你降标，偷工减料交付。

再加上众所周知的原因，咱们向来重开发，只管卖房之前各种包装，卖得多、卖得快就行，至于业主到手之后，就是很简单的维护，更别说不少小区的物业维修基金，去处成谜，猫腻多多。

住宅建设标准不高，还欠缺维修和保养，住宅老化速度自然比人家快了。

刚开始的时候，物业费和维修基金估计还能勉强顶住。

但随着楼龄越高，外墙、电梯、设备管道等各种问题接踵而至，需要更多的费用来维修，业主们就要交钱了。

尤其是那种百米以上的超高层住宅，因为结构更复杂，一旦进入老化期，电梯、管道等设备的维护成本还要更高一些。

一些经济能力比较好的业主，在这个过程中可能已经陆续离开，换到改善新居去住了。

如果剩下的都是经济能力比较弱的业主，或者外来租户，有能力出钱和愿意出钱的人越来越少，建筑就会失修，陷入恶性循环。

其实香港也有这样的老旧楼宇。

里面的业主要么太老，没啥钱，要么就是把房子出租了，拒绝验楼给钱，维修资金根本没法收上来，不了了之后，逐渐成了某种程度上的“贫民窟”。

最后估计只能靠其他开发商或者政府出资动迁。

但这种烂摊子，开发商也不愿意动，成本高昂，周期漫长，至于政府出资，也得看当地政府的口袋够不够厚。

所以说到这里，大家会发现，高层+楼龄老其实也不是关键问题，关键是有没有钱。

纽约曼哈顿中央公园的豪宅，建造都超过百年了，依然是历久弥新。

咱们的深圳湾一号，上海汤臣一品，里面住的人不缺钱，这地段人家也愿意一直住下去，那么即便维护费用高昂，也不是问题。

但反过来，如果是一个小城市、甚至县城的高层住宅，不仅消防配套这些跟不上，人口外流之后，地方政府又没能力修缮，当房屋老龄化大潮到来之后，你说会不会荒废？

之前咱们在《继“买不起房”之后，“养不起房”的时代也要来了》里面讲过，七普的数据显示：

2022年底，城镇存量住房里面接近3成，是2000年以前的房子，现在楼龄已经在25年以上。到10年后的2035年，有6成以上的房子都将垂垂老矣。

咱们的高层和超高层建筑，不仅在大都市里，全国各地都是批量式开发的，不断向各个层次的城市下沉。

当时大家就想着建建建，买买买，投资升值，很少有人考虑到后期维护的问题，这也是房地产进入存量时代之后，一定会越来越突出的问题。

所以大家可以理解，为什么今年住建部要提出“房屋养老金”的事情，并且从2022年开始就严格限制新建超高层建筑了，这就是看到潮水褪去之后未来的隐患，还有不可避免的刚性支出。

那么对于个人来说，即便是刚需，小地方的高层住宅在下手之前，也得考虑到这些后期维护的问题。

即便现在是新的，但如果十几二十年后，原来的那些业主逐渐改善换房，剩下的人居住体验感，也会随着楼龄增长变得越来越差。

当然等到衰败之时，你可能也换房了，但到时接手买你二手房的人，不知道还有多少。

投资来说，就更不用想了，就算房价涨，也轮不到这些小地方的楼盘。

至于房屋养老金，虽然现在说公共账户出钱，但房屋老龄化加剧之后，压力也会越来越大。

那到时是不是要有新的注资？谁来注资？

只能说，我们的负担可能还远不止一个房贷。