环比激增70% ，买二手房，功课做好了吗？

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在上次“二手房回暖”的文章里咱们提到，组合拳连番打下来，二手房交易量还是蛮火的。

截至24日，广州11月二手网签13122宗，超越10月同期，环比激增70%。

看房的人在不断增加，不少人陆陆续续开始出手了。

但不知道有意向的朋友，尤其是对于第一次交易二手房的，功课做好了吗？

买二手房比买新房繁琐多了，需要注意的东西很多。

所以今天小巴打算从二手房交易流程入手，讲一讲这里面有哪些细节要特别注意。

一步没确认，买房合同都别签。

1、看房

买房的第一步是看房。

看房途中，我们可以会遇到一些性价比很高的房子，虽然二手房交易仍然是买方市场，买家有捡漏的可能性，但小巴也要提醒一点，看到房子价格便宜，先别激动，多想为什么。

如果一套房子价格十分不错，甚至比同类型房源要低很多，先确认一些问题：

价格低，会不会是产权问题？

学区是不是已经占用了？

房子是不是有房主没说的硬伤？比如户型问题，朝向问题，有没有遮挡。

周边环境是不是有不利因素，会不会这套房子刚好挨着高压站、垃圾场？

会不会是串串房？→《老破小爆火之后，注意这种卖房的套路》

在确认了房子没有不得已降价的硬伤之后，再考虑自己是否能接受，要不要买入。

2、查档

找到心仪的房子，谈到合适的价格后，要深层次了解一下房子的方方面面。

有些信息表面上是看不出来的，房屋有没有查封不能交易、或者房屋权属有争议，都不会在产权证体现。

这时候，我们可以要求房东配合房产查档。

有些城市已经开启了网上办理流程，在微信小程序端口操作就可以，非常方便，线上不能操作的话，就要去线下不动产登记中心查询。

通过查询结果，一栏一栏确认房屋性质、房子有没有抵押、有没有被法院查封、是不是有共有产权人、有没有设立居住权、有没有长期租赁合同。

为什么一定要确认这些细节呢？

如果房屋有共有产权人的话，需要共有产权人同意，房屋才能出售。

如果有租约，买卖不破租赁，房客不想搬走的话，自己买了房子也住不进去，最好是让房主协商好退租条件，同时让房客签署放弃优先购买权的协议。

居住权的问题，我们聊到过→《住房大变化！居住权登记开始》

如果房子设立了居住权，就算过户完成，你可能也住不进去。

3、确认自己有没有贷款资格

在房子的各方面都确认清楚之后，接着到自己这部分。

如果不是全款买房，就需要贷款，一般需要准备详细的征信报告、收入证明材料和收入流水。

如果跳过这一步，到时候签了合同，因为自身问题导致银行的贷款批不下来造成违约，可能会被卖家没收定金。

4、签合同，交定金

各方面都确认清楚之后，就到签合同交定金这一步了。

签合同前，为了避免买卖纠纷，一定要确认清楚。

要看到房产证原件，只有复印件不行。

房产证上是谁的名字，谁就要到场签约，如果有共有产权人，共有产权人也要到场，实在到场不了，要有亲笔签字的授权书。

合同细节一定要清楚，正文一般是范本。

最好在补充条款中，约定好以下细节：

约定款项交付时间和交付方式；

约定清楚卖家交房的时间点和违约责任；

明确税费、服务费，如果有中介服务，写清楚中介服务费买卖双方各承担多少。

二手房交易还牵涉到房子里的家电、家具，有些卖家可能会口头承诺把一些物品送给你，这部分最好在合同里约定清楚，并拍照留底，免得造成双方误会。

如果卖家口头说都送给你，但双方并没有落到纸面上，最后人家走的时候把房子搬空，也没办法追责。

一般来说，房屋卖出后，原房主的户口也要迁出，合同中记得约定户口迁出时间，和不按时迁出户口的违约责任。

5、买房过户

定金最好不要给太多，首付最好不要直接把钱打到对方账上，而是放到独立的监管账户，基本上房屋中介都会有这个服务，现在不少银行也开展了这些服务，像小巴知道的就有招商银行。

买方将购房款转入监管账户，资金将独立于买卖双方，只有双方完成产权过户手续，且买卖双方一致同意，钱才会到卖家手里。

6、交割

水费、电费、煤气费、物业费都交割清楚。

之前就有在网上看过，有些业主拖欠巨额物业费、水电费。万一没交割清楚，遇到这种事情就可能会牵扯不清。

最后，再次确认原房主户口迁出。

总的来说，不管现在的行情是以价换量的“昙花一现”，还是“止跌回稳”的拐点，如果是刚需，趁政策利好，看中的话就可以砍价看看能不能拿下，毕竟自己能看上的笋盘也不常有。