烂尾楼现“退房奇迹”，但成功经验恐难复制

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最近，南京一个已经烂尾的楼盘在政府的协调下，购房者陆续向开发商退房。

因为总包单位受恒大波及，这个楼盘已经停工两年之久，无法按时交付，因此，业主在人民网上留言，希望政府出面协助退房。

最后，政府出面协商的结果是，开发商只退房款，按揭利息不补偿，损失的贷款利息大概在5-10万。

两害相权取其轻，能拿回本金已经是谢天谢地了，大多数业主已经签订了相关协议。

烂尾楼集体退房，对于维权多年的买家来说算是看到了希望和曙光。

烂尾楼的问题发酵已久，业主不仅不能入住房子，还要每月偿还银行贷款，简直是苦不堪言。

虽然，去年最高法已经定调，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还，人民法院应当予以支持。

但具体实行上，也存在界定不明的情况。

如果是家里第二套有可能会被认为不是居住属性，房子不能交付也很难界定，开发商也可以说不是不交付，只是延期交付，延期到什么时候就说不好了。

走法律途径不但费时费力，最终顺利退房拿到钱的购房者也只占很一小部分。

这次是第一次由政府出面集中解决烂尾楼的问题，成千上万买到烂尾楼的业主们，好像迎来了绝望到希望的反转。

不过小巴这里要给大家泼一盆冷水，这个案例有其特殊性，之所以可以集中退房款，最根本的原因是监管账户里有钱。

这个楼盘开发得比较晚，彼时政府对房企的预售资金监管收紧，房企没办法挪用资金。

开发商有钱赔，业主愿意吃点亏，只求本金放弃利息，所以可以达成一致。

先前那些预售资金被挪走的项目，即便政府介入，依然无法解决现实问题。

在地产行业高速发展的时代，房企没有足够的流动资金，自然就把主意打到了预售资金上。

预售资金监管制度形同虚设，业主的购房款存在未全额进入监管账户的现象，甚至存在业主先把钱打到开发商账户，开发商再转账到银行账户的情况，资金的支取也很随意。

通过挪用预售资金，开发商撬动了规模，但背后的风险转嫁给了购房者。随着开发商资金链断裂，烂尾就是最后的结局。

所以，房企账户上已经没钱了，又要到哪里去退房款呢？

很多人说，烂尾楼的问题，始于预售制。

实际上，预售制并不是核心，问题在于监管缺位、资金挪用，只要资金的监管责任落实到位，出现烂尾楼的风险就很小。即便房子交付不了，监管账户里有钱，也可以像这次一样，给购房者退房退款。

预售制最早来自香港地区的“卖楼花”，已经实施近30年，是城镇化快速发展背景下，房子供不应求背景下的产物。

如今的市场已经变成存量市场，预售制很显然已经不符合当下的背景。

今年的“胜利大会”，谈到房地产未来的规划，也提到要改革预售制。

这可以根本上杜绝烂尾楼的问题，购房者所见即所得，银行的抵押物从期房变成现房，坏账的风险也大大降低。

不过改革估计没那么快，如果这个退房款案例只是特殊情况，那现在更多的烂尾楼咋办呢？

在现有的烂尾楼项目处理中，政府肯定是优先“保交楼”。

2022年7月，中央政治局会议首次提出保交楼政策，针对不同问题的楼盘提供了不同的解决方案。

有些房企是因为房子的去化难度大，新盘卖不出去，大部分的资金压在楼盘上，政府会出资购买即将建成，或者已经建成的房子做安置房，增加保障性住房的供给。

房企资金链出问题的，央行当年推出了3500亿保交楼专项借款，2000亿的保交楼贷款计划，商业银行还为保交楼项目提供配套融资。

国家有纾困资金，银行有白名单，先借钱给资质好的房企把房子盖起来。

烂尾楼那么大的盘子，全靠政策性资金支持也做不到。

长江证券首席经济学家伍戈，在一篇文章中提到，初步估算截至2023年底，房企“保交楼”资金缺口或约4万亿。

所以，有得救的房企就救，救不了的房企就只能破产重组，政府牵头引进新的投资人，保障项目按时交付。

到2023年末，350万套保交楼项目已经实现交付超300万套，交付率超过86%，已经取得重大进展。

假设期间没有新增的保交楼项目，那么保交楼项目还剩50万套，50万套房子背后也还有50万个苦苦挣扎的家庭。

保交楼政策提出到现在已经2年了，有条件的项目已经竣工，留到最后的都是难啃的“硬茬”，估计是那些借钱借不到，没有新的投资人，最后只能停摆的项目。

除了“保交楼”，还有一种传言说，国家正在考虑建设一个全国性的房地产平台，负责收购各地烂尾楼，然后将烂尾楼转变为保障性住房。

如果真的可以“以购代建”，国家队出手，买到烂尾楼的业主终于可以把心放下来了，确实是一件好事，也可以消化商品房的存量。

但钱从哪里来，怎么界定收购标准，房企知道政府出手会不会彻底躺平等等问题，都需要考虑。

不管什么措施，能解决一点是一点吧，毕竟买到烂尾楼的家庭是最无辜的。