中国楼市，会走日本30年前的老路吗？

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今年，楼市似乎没有等来“小阳春”。 4月16日，国家统计局发布了今年第一季度全国房地产市场基本情况：房地产投资、销售、融资各项指标全部下滑。 开年以来，许多人一度对楼市很乐观。毕竟，仅仅3个多月，就有超过160座城市，共出台了楼市支持政策276次，房贷利率一降再降甚至到了阶段性取消的地步，各种住房“以旧换新”的策略更是层出不穷····· 但很遗憾，楼市依旧没有起色，房价依然不断下跌。 前几天，一张“高盛预测中国房价见底时间图” 在网上疯传。

根据高盛预测，我国房价将在2027年停止下跌。也就是说，现在的房价才跌了一半。 预测是真是假还不确定，但引起的恐慌已然不小。 再加上去年11月，万科创始人王石在《财富》全球论坛上说：“日本30年前发生过的事情，中国正在发生。” 30年前，日本经济泡沫破裂，房价从此一蹶不振，走进“失去的30年”，日本年轻人谈“房”色变，有人被房贷所困一辈子也还不完，轻则抑郁躺平，重则自杀。 而如今的我们，从2021年房价见顶至今已经连续下降3年，下降幅度甚至超过了当时同期的日本。 由于我们当下的人口结构、出生率、老龄化等情况跟90年代的日本非常相似，所以有关“中国是否会走30年前日本老路”的问题，一直被频繁讨论。 然而，让人意想不到的是，一向被当做楼市反面教材的日本，房价却悄悄地连续涨了10年。 日本，发生了什么？
#01日本房价，涨疯了- 以下是日本从1955年到2023年住宅价格走势图，来自美联储的经济数据库。

从图中可以看到，日本房价从1990年最高点开始持续下跌，2012年左右开始慢慢回升，一直涨到今天。 尽管如今房价并没有回到1990年的高点，但别忘了，这是全日本的总体房价走势。事实上，像东京等大型城市早已走出衰退，部分城市地段的价格甚至超过了1990年的时候。 今年1月，据日本不动产经济研究所发布的数据显示，2023年，包括东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县在内的日本首都圈，房价均价比2022年上涨28.8%，达到8101万日元（约合人民币392万元）。其中，东京23区的新建公寓更是每套均价达1.15亿日元（约合人民币557万元），比2022年上涨39.4%。这是东京新建公寓均价首次超过1亿日元（约合人民币485万元）。 这是什么概念？ 早在2021年，日本首都东京及周边地区新公寓的平均价格就达到了每套6260万日元（折合人民币约为348万元），超过了1990年日本经济泡沫时期最高点的6120万日元（折合人民币约为340万元）。 而2023年的房价，是在当年日本经济泡沫最高房价之上的再次攀升。 去年，日本亚洲通讯社社长徐静波分享了朋友去日本看房的经历。 他朋友看的，是日本东京港区六本木的高级住宅区。疫情之前，这里一套实用面积90平米（按中国方式计算约130平米）的二手高层公寓，售价1.8亿日元（约900万元人民币），但仅仅过了一个疫情价格就涨了一倍多，达到4亿日元（约2000万元人民币）。 即使如此，当被问到“东京的房价有没有碰到天花板？”，他另一位来自三井不动产的朋友回答：“谁也说不好，现实的情况是，现在给你看的房子资料，如果你犹豫半天，说不定，这套房子过一会儿就没了。” 这似乎并不夸张。 2023年11月24日，日本第一高楼麻布台HILLS，楼高330米，刚开业，里面最贵的一套200亿日元（约10亿人民币）的超豪华房子，就被一位70多岁的实业家买下，而这位买家连房子看都没看，直接现金全款拿下。

外资也在疯狂进入日本楼市。 美国投资巨鳄黑石集团2021年3月25日宣布，将收购近铁集团控股公司旗下的8家酒店，这8家酒店分别位于京都市和大阪市等地，价格大约423亿日元(约25亿人民币）。 尽管这是黑石集团首次在日本投资酒店，但该集团亚洲房地产主管Christopher Heady表示：“这是一次非常难得且独特的机会，让黑石集团有机会可以进入日本顶级酒店地产市场。” 此外，香港PAG集团2020年决定未来4年在日本不动产房产最多投入8000亿日元（约人民币375亿），加拿大房产投资平台BGO又以643亿人民币，刷新了PAG集团的投资金额纪录。

这些投资机构的举动，似乎都是日本楼市向好的证明。 说到这里，很多人可能很奇怪，不是说“日本失去的30年”吗？怎么现在全世界的房地产都在低迷，反倒日本的房价不断回升？  #02从造梦到幻灭- 众所周知，日本的楼市是经过大风大浪的。上世纪90年代，楼市从繁荣跌到谷底，并持续下跌20年。 其实，在泡沫破裂之前，日本有过一段高速发展的时期。 战后的50年代到70年代，日本大力发展制造业，工业增长率超过90%，在1968年一举超越西德，成为资本主义世界的第二大经济体。 1964年的东京奥运会，日本向全世界展示了它的实力：花30亿美元巨资建设的体育场馆及配套设施，比埃菲尔铁塔还高出30多米的电视发射塔，以及时速200公里的世界第一条高铁。

● 1964年日本建设的世界第一条高速铁路“新干线”(shinkansen)

而1973年石油危机的爆发，进一步加速了日本的崛起。由于石油价格飞升，大量美国人开始购买省油、廉价的日本汽车，这导致美国汽车制造业受到严重影响，失业人数达到22万人。当时，美国工人为了表达自己的愤怒，甚至开始当街砸烂日产汽车。


从任何层面看，那都是日本的黄金时代。 转折点发生在1985年。 1985年9月22日，美国和日本、英国、法国及西德在美国纽约的广场饭店签署了一项协议，这就是著名的“广场协议”。


“广场协议”的目的只有一个——让美元贬值。 这些年，关于这项协议有很多阴谋论，说这是美国为了搞垮日本经济，逼迫日本签署的协议。但事实上当时的各种迹象都证明，“广场协议”是日本自愿签署的。日本前财长竹下登就曾公开承认，是他主动提议召开了这次会议。 竹下登的话也许是对的。因为对当时正在准备国际化战略的日本而言，日元升值是有利的。对于日本民众而言，他们可以换更多的美元去全世界消费，而日本的企业和资本，则趁着日元升值，在美国购买了大量的优质资产。 当然，日元升值对日本的伤害也肉眼可见——商品丧失价格竞争力导致出口受阻，直接受到打击的就是与出口贸易相关的制造业。 利弊都很明显，但“鱼和熊掌不可兼得”，日本会怎么选？ 答案偏偏是：两个都要。 后来的事实证明，正是这份贪心，让日本政府做出一个了超级错误的货币决策，从而让日本经济走上无法挽回的泡沫之巅。 这一决策，就是降息。 在《广场协议》后的1986到1987年间，日本央行把基准利率从5%大幅降低到2.5%。 也许日本政府初衷是好的，降息一方面可以支持制造业，让制造业的资金更加充裕，另一方面可以给日本企业更多的钱去购买国际资产。 但结果很不幸，由于缺乏相应监管，市场上大量的钱都流向了房地产和股票市场，并快速形成了巨大的泡沫。 可以说，日本央行的降息，成了日本经济由实向虚的转折点。 当时的日本景象，是银行大量放款，消费欲望空前强烈。据说当时的日本大学生替银行发传单找人放贷，几天的收入就能赶上日本工薪族一个月的工资。 美国经济学家保罗·克鲁格曼说：“日本的银行放贷多，但对借款人品质的考虑比其他任何人都少。在这样做的过程中，他们帮助将泡沫经济膨胀到离谱的程度。” 更何况，当时日本市场的钱，除了日本央行放出来的，还有许多海外热钱。只不过享受着繁荣的日本监管机构丝毫没有警惕。

● 1988年日本东京股票交易中心

日本当时的房价上涨有多可怕呢？ 单是1986到1989年3年间，日本的平均房价就可以翻一倍，也就是说一个日本普通人躺在家里什么都不用干，三年后就能挣到一套房子。 在日本房价的巅峰时期，东京23个区的地价总和可以买下整个美国！可想而知这是一个多么恐怖的价格。 巨大的泡沫，改变了整个日本社会的价值观，没有人再愿意踏踏实实工作，因为辛辛苦苦打工几十年，远不如炒房一夜暴富来得快。而与此同时，高昂的房价也让日本的工薪阶层拥有一套房子的愿望，变得遥不可及。 终于，在1989年泡沫走向了终点。 那一年，日本央行新行长三重野康上台，这个日后被称为“平成之鬼”的人，上台后的第一句话是：“打工族一辈子都买不起房的社会是有问题的。” 他一上台就把央行基准利率从1%调到6%，紧接着日本政府又出台地价税，同时强化了特别土地保有税，目的就是提高土地持有成本，控制地价上涨过快。 楼市开始崩溃，短短三个月，日本国内的房价就暴跌了65%，许多手握大量房产的富翁一夜之间面临破产。 由于特别土地保有税的征税对象主要集中在泡沫严重的中心城市，因此对中心城市地价下跌影响更大。 一张日本全国及日本六大都市住宅用地价格走势对比图显示：1990年之后，六大城市地价的下跌幅度远远大于全国平均地价的跌幅。 从此，日本经济迅速衰退，走入“失落的30年”。

   #03日本楼市是怎么走出泥潭的？- 其实，当时日本政府主动戳破泡沫的举动，无疑充满了勇气，但却忽视了一件事，那便是——信心。 对国家来说，经济可以调整，政策可以拿来当工具，但对于一个个具体的人来说，人生却并没有那么多的试错机会。 90年代的泡沫破裂，让很多日本人的资产一夜变负，余生都在还债，还有许多人因遭受不住打击选择自杀。


日本离婚率也暴涨起来，数据显示，1991年的离婚率是达到了往年的2.5倍，许多人为了保全财产而选择离婚，不惜流浪街头。 当时日本有一片森林被人称为“自杀森林”，90年代初超过2000人在这里结束生命，累累白骨随处可见。 泡沫破裂后的十几年里，日本政府先是制定各种刺激经济的政策，后又推出育儿补贴、看病免费、大学免费、老人看病政府报销9成等政府补贴，但结果都收效甚微。 这时候政府才猛然醒悟：日本早已进入低欲望社会，年轻人早就不再对未来抱有期望了。
随之而来的就是年轻人不结婚、生育率下降、老龄化加重等问题，加上1998年和2008年两次经济危机，让本就低迷的日本经济雪上加霜。 《朝日新闻》的记者曾根据调查走访，写了一本书叫《负动产时代》，书中记录了这样一个真实的事情：


1991年，在房价巅峰期，一位78岁的日本老人花了1300万日元买下了静冈县伊豆半岛一块300平米的别墅用地。因为这里可以直接看见富士山，他想着等退休后在这里盖一栋房子安度晚年。 谁知房地产泡沫破裂后，他成了名副其实的“接盘侠”，别墅没有盖成，这块地也变得不值钱。 26年后，他以10万日元转手了这块地，价格是买时的1/130。同时，他还向中介缴纳了21万日元的手续费和广告费，等于卖掉这块地的所得是：-11万日元。 可即使如此，老人还是觉得松了一口气：“总算不用带到那个世界了。土地卖不出去的话，孩子们还得继续交管理费和固定资产税，那我就太对不起她们了。这也算一种断舍离吧。当时信奉‘土地神话’，以为只要持有土地就能升值，现在我已经再三反省了。”


日本楼市就是在这样的一起起悲剧中，慢慢在泥潭中爬行，终于到2012年迎来了转机。 这一年日本新首相安倍晋三上台，出台了一揽子经济刺激政策。后世给他的政策起了个名字，叫“安倍经济学”。 按照普遍的说法，“安倍经济学”可以概括为“三支箭”，分别是：宽松的金融政策、灵活的财政政策、经济结构改革。 对房地产推动作用最大的是货币政策，从开始的利率下降到2016年负利率时代的来临，大大降低了购房者和开发商的成本。在日本政府的预期中，老百姓的钱存在银行已无意义，没有利息，还要交手续费，所以钱必定从金融体系中内流出，涌向消费。 此外，“安倍经济学”对房地产的推动，还体现在两个方面： 【1】对外资进行产业开放 更多外资进入日本房地产市场，成为推动日本房地产市场复苏的主导力量；地产公司世邦魏理仕统计发现，2021年，海外投资者的购买额占到整体交易额的3成，成为主要买家。投资房产基金J-REIT的资金更是有7成来自海外。 【2】通过日元贬值增加入境游客数量，大力开发旅游业 数据显示，安倍执政期间，外国游客明显增多。2015年日本共接待1974万名外国游客，同比增长47％，而到2019年，外国游客已经高达3188万名，创历史新高。旅游业的发展带动了房地产的开发，比如“滑雪圣地”北海道就吸引了国内外众多投资，土地和住宅价格出现了明显上涨。 用当下主流的论调来说，安倍救市的措施已算很晚，日后也逐渐失效，并且还加大了日本社会贫富差距，就像2014年至2019年期间，虽然带动股市和房地产市场大幅回升，但财富增加只集中在资产排名前10%的富裕家庭，普通家庭资产却缩水了3.5%。但不可否认的是，正是从安倍的改革开始，已经深陷泥潭20年的日本楼市开始恢复一丝生机，并最终开启了10年的上涨之路。  #04中国会走日本的老路吗？- 我们会走30年前日本的老路吗？ 网络上一直有两种声音。 认为中国会走日本老路的人，从人口结构、出生率、老龄化情况、工薪族的躺平心态等方面给出理由。 综合国家卫生健康委员会及《中国人口预测报告2023版》的预测，对两国房价在下跌拐点时的人口结构作对比：


2020年的中国，14-65岁劳动力人口占比为68.6%，65岁以上人口占比为13.5%，14岁以下人口占比为17.9%；未来30年，中国65岁以上老年人占总人口比重将攀升至30%左右，而劳动力人口占比将下行至60%左右； 1991年的日本，14-65岁劳动力人口占比为69.8%，65岁以上人口占比为12.9%，14岁以下人口占比为17.3%；未来30年，日本65岁以上老年人占总人口比为29.5%，劳动人口占比为59%。 人口结构以及未来的水平变化，可以说高度一致。 90年代的日本，人口结构变化对楼市最直接的影响，就是适龄劳动力人口占比下滑，导致了买房的刚需下滑。这不难理解，没有足够需要购房的适龄人口，购房需求自然也就不复存在。 而认为中国不会走日本老路的人，则从城市化率、体制的政策影响力、债务等方面来说明。 1990年的日本，城市化率接近80%，未来城市新增人口有限； 而2020年的中国，城市化率不到64%，未来城市仍有可预期的新增人口； 此外，中国的体制优势让政策有着更大的影响力，比如近期北京“认房不认贷”的楼市新政一出，多个新房楼盘售楼处便连夜涨价，出现客户连夜排队买房的现象。 两种声音各有争议，但始终没有一个确切的结论。 但如果说中日两国楼市唯一一个没有争议的相同之处就是：自始至终，对于这场楼市的狂欢与衰退，底层的普通人都是被动和无力的。


就像一位网友的留言：“如果房价就此停滞，对于没房年轻人来说，未尝不是好事，一边慢慢攒钱一边等房价慢慢跌就好了。” 听上去很有道理，但这个想法真的没有问题吗？ 真实的情况，可能是一个令人绝望的困境——房地产行业繁荣时，高昂的房价让普通人买不起房子；而房地产不景气，房价下跌的时候，普通人可能依然没钱买房。 因为对一个现代化的国家而言，房地产行业低迷，经济几乎必然低迷。房价虽然低了，但经济的低迷也让工作更不稳定，失业的人更多了，收入也会更少了。说到底，如果整体环境都在下行，身处其中的普通人，境遇又能好到哪里去呢？