潘石屹隐入尘烟

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没有任何预兆，潘石屹和张欣，这对常年游走于地产、艺术、电影和商业等各种名利场的夫妇，就这样突然退隐了。

9月7日午间，SOHO中国发布公告称，潘石屹已辞去董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务，以专注于支持艺术和慈善事业；潘张欣女士已辞去公司行政总裁（CEO）职务，以专注于支持艺术和慈善事业。

同时，自2022年9月7日起，徐晋和钱霆被任命为执行董事和联席CEO；黄晶生被任命为董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席。

一天之内，董事长和CEO双双辞职，潘石屹夫妇的操作惊动圈内圈外。受此消息影响，SOHO中国股价在午后直线拉升，截至收盘，报价1.51港元/股，上涨11%，总市值达到78.5亿港元。

雪球上，股民们出现两种声音：一种说大概是SOHO中国私有化的事定了，“不然潘石屹会把职位让给别人吗？”另一种却不以为然，“涨什么，这股是完美的价值陷阱，债务特别多，以美元债为主……租售收入还提不上来，很可能到期债务还都有问题！”

一位与SOHO中国有过接触的业内人士说，不排除第一种可能，“这背后肯定有点什么。”这些年，潘氏夫妇传递给外界的信息，在他看来，总有一种“粗粝的网剧既视感”。

据该人士了解，自从黑石集团终止收购SOHO中国后，潘石屹很少跟外部的投资机构有接触，“业内的消息也非常少，即便是有，估计进行得很隐秘。”

公告称，辞职后的潘石屹和张欣将继续担任执行董事，但不久前，SOHO中国首席财务官倪葵阳因涉嫌股票内幕交易接受警方调查的风波未止，潘张二人的这番操作，又藏着怎样的心思？

2006年，北京，SOHO中国董事长潘石屹和总裁张欣

金蝉脱壳，还是被迫退场？

从甘肃天水潘集寨到北京，1400多公里的路，潘石屹走了半个多世纪。其间，他还从美国华尔街“挖”来一个“海归”媳妇与自己一起创业。

而今，“退位”消息传来，这家凝结了夫妻二人半生心血的上市公司，他们似乎不想要了。但在外界看来，对于SOHO中国，他们也许早就不眷恋了。

3月初，SOHO中国曾办过一次优质房源推介会，要把手里的一些存货以散售的形式卖出去，甚至以七折“甩卖”。当时潘石屹罕见露面，坦言公司遇到了困难，“决定销售一些房子度过难关”。

8月18日，随着半年报的披露，《财经天下》周刊发现，该公司实现营业收入约8.96亿元，全部为租金收入。换句话说，散售的项目没有贡献一分钱。

对此，SOHO中国向媒体解释，半年报未披露物业销售收入是因为尚未到会计准则要求的收入确认时点。

自2012年潘石屹宣布从“销售”转型“自持”后，SOHO中国陆续出售旗下项目，截至2019年年中，套现约315.59亿元。当年6月28日，曾说过“不再出售核心资产”的潘石屹，再次宣布出售旗下北京、上海多个自持物业，总价值约78亿元。

但出售的过程并不容易，躺在货架上的资产太多，但买主太少。

2021年，SOHO中国索性官宣了私有化消息，称黑石集团拟以现金要约收购公司全部股份，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元（约合人民币195.4亿元）。可双方在讲价之后，还是没谈拢。

谈及最后合作失败的原因，从事大宗交易的行业人士表示，“其实SOHO的货还可以，没那么好，也没那么差。就是老潘要价太高了。”

在他看来，此次潘氏夫妇的辞职，更像上演一出“金蝉脱壳”之计。据悉，今年7月6日，该公司首席财务官倪葵阳因涉嫌内幕交易接受警方调查。业内分析认为，或涉及当时黑石的收购。

而且上半年，SOHO中国又因加收电费被北京市多区市场监督管理局处罚，旗下15家公司共被罚款1.15亿余元。去年底，还因偷逃税被罚款共计7.09亿元。

这些“糟心事”，搞得潘石屹夫妇“焦头烂额”。

在行业人士看来，只要SOHO中国大部分股权仍在潘氏夫妇手里，无论辞职与否，项目能卖掉，钱可能还会进入二人的口袋。但还有部分行业人士持保留观点。

据《等深线》早前报道，SOHO中国的主要股权由一只设在香港的信托计划持有。而这一信托计划的全权受益人是张欣。

2005年，在公司上市的两年前，SOHO中国已经完成权利交割，潘石屹将自己持有的公司股权的收益权全部转至张欣名下。

“继任者”的使命

在这次高管名单变更前，SOHO中国董事会只有潘石屹和张欣两名执行董事，还有孙强、熊明华、黄晶生三位独立非执行董事。

调整之后，董事会成员增加至7人，曾经的两位副总裁徐晋和钱霆出任联席行政总裁。对于二者的分工和未来的工作重心，《财经天下》周刊联系SOHO中国，但截至发稿，暂未收到回应。

履历显示，徐晋现年50岁，此前负责SOHO中国的资产和物业管理，于2001年2月加入公司，历任人事行政部总监、采购部总监、副总裁。1994年获得北京物资学院工程管理专业学士学位，于房地产开发行业拥有超过20年的相关经验。

钱霆，现年45岁，此前负责公司物业租赁和销售。比徐晋晚一年入职，曾任公司租售市场总监、副总裁。2000年获得中国人民大学贸易经济学士学位，拥有20年的中国房地销售和租赁经验。

公告称，二人任期自9月7日起为期3年，可由任何一方发出不少于3个月的书面通知予以终止。每年基本酬金为人民币150万元，以及由董事会根据其表现厘定的酌情花红和董事酬金人民币26.4万元。

自从潘石屹走上变卖资产之路，徐晋和钱霆就成了他的左膀右臂。如今，两人上任后，SOHO中国又会朝着哪个方向使劲，备受关注。

难道真像股民预测的那样，SOHO中国私有化有了新进展？至少业内暂时没人给出确切答案。

尽管该公司上半年的租金收入达到了8.96亿元，同比增长了11%，但半年报显示，受新冠疫情影响，北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年6月30日，SOHO中国投资物业平均出租率下降至约80%，其中，2020年初新入市的丽泽SOHO出租率已达到约82%。

此外，SOHO中国有息债务合计约为167.3亿元，其中将于一年内到期的短期借贷约为16.13亿元。期末，该公司的净负债率（有息借贷减去现金资源后与股东权益的比率）约为44%，平均借贷成本约为4.7%。

而截至今年上半年，公司包括限制性银行存款、结构性存款、现金及现金等价物在内的现金资源只有约7.7亿元，比上年同期的22亿元大幅减少。

翻开最近十几年SOHO中国的财报，营业额自2010年的巅峰之后，一路下滑。2021全年营收17.4亿元，仅是巅峰期的十分之一。对于两位总裁来说，或许在未来一段时间内，出售资产、补给现金流仍是主旋律。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，从某种程度上来说，潘氏夫妇已经失去了对公司的控制，未来SOHO中国可能会被收购，“因为SOHO的债务并不高，以前可能股价表现不好，但现在在众多的房地产公司里面，它算是比较稳健的资产。”

辞职是终点吗？

这两年，潘氏夫妇过得挺煎熬。

有人说他要抛掉国内资产，跑到国外逍遥。这让潘石屹很气愤，“请问我们往哪里跑？我的护照还是中华人民共和国护照，我能往哪里跑？”

一位投资机构高管曾向《财经天下》周刊表示，不排除SOHO中国在卖掉核心资产后，会加大海外投资，但主要还是看潘石屹的投资偏好。

2011年至2013年，潘石屹斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场附近的写字楼。随后，又花费6亿美元将曼哈顿公园大道广场的49%股份收购。2013年，他和张欣耗资7亿美元，买下了美国纽约地标性写字楼通用汽车大厦40%的股权。

虽然事后，潘氏夫妇对外表示这些收购是通过家族信托进行的，完全属于个人行为，和SOHO中国没有任何关系，但听众似乎并不买账，毕竟他们夫妻的个人财富，也是通过经营SOHO中国这家上市公司积攒的。

国内卖楼，国外买楼，再加上潘石屹是最早看空中国房地产市场的人，妻子张欣的外籍身份，以及夫妻俩从2014年开始，向美国高校投入了上亿元的助学金等，几大因素重叠在一起，难免引人怀疑：潘石屹不是在跑路，就是在准备跑路的路上。

2020年，潘石屹就关闭了社交媒体的评论功能。在SOHO中国的INS上，官方发布的潘石屹和张欣最近的合照还停留在2019年情人节那天。

或许，这位纵横商界30多年的地产大佬已经到了不得不隐入尘烟的时刻了，但对SOHO中国和背后的股民们来说，这也许会是个新的开始。