产业闭门修链群：科技地产的区块链应该不一样

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闭门修链群破五聊的是科技地产，全国那么多智慧园区、科技园区，可以有哪些突破和借势？这些讨论对产业地产和中小企业产业联盟都有一定的借鉴。

大年初五话题：科技地产

叶开：今晚研讨的案例是产业地产、科技地产，产业园是企业和地方政府都关心的话题，有请朱总展开。

Mr.朱：今天晚上我们讨论一下科技地产这个垂直细分领域的一些心得和研发的方向。我本人原来一直在投行工作好多年，13年开始从事园区的运营管理工作。团队具备科技地产立项、拿地、全案策划、产业招商、运营管理、科技孵化等闭环式综合运营能力。拥有10年以上工业地产运营、科技招商、创科服务经验。致力成为“国内领先的科技产业社区综合运营商”。目前运营管理创咖智汇园、创咖城市魔方、梦创硅谷科创园、文悦科创园、瑞宏科创园、瑞迈科创园、瑞丽科技园、众创科技园、柯力物联网产业园等10几个产业园区，共计入驻企业近2000余家，生产办公面积80万余平方，孵化企业涉及智能制造、新材料、生物与新医药、航空航天、电子信息等高新领域。我们主要的业务模式拿政府、开发商的存量空间，进行定位、改造、招商、运营、孵化。

叶开：存量空间是指已经开发好空置或者新楼？

Mr.朱：对的。开发好空置或者新楼，今年下班年计划我们自己拿地开发，建立一个闭环的科创服务体系，做不动产增值。其实也是比较传统。

叶开：请继续介绍你们的业务模式和难点，或者可能的与区块链的结合点？全部是软件或者高科技的行业？有没有传统产业，工业等领域？

Mr.朱：有。相对商业地产来说，算国内刚刚起步。我先从招商讲起：我们现在基本每到一个地区，结合当地政府政策进行展开。1、招商路径：主要是我们这几年在海内外各大院校、研究院、科技服务中介商等建立了稳定的项目源渠道。产业龙头，带动上下游配套，就形成一个专业园区，在浙江台州我们就建立工业视觉机器人产业园、智能马桶产业园。以上招商作为引擎，围绕这个引擎，派生出上百项的服务内容。我们就想把这些服务内容，标准化、流程化、再资产化，形成一个数字化中台。

叶开：这些产业会形成不同的社群，内容、消费、用户和投资甚至研发的社群，社群也是可以通过区块链来聚集。

Mr.朱：对。建立节点和激励，现在我们管理面积和企业数据都具一定规模，可以往企业大数据、社群去延申挖掘，二次升级变现，园区运营模式，大家应该都了解，也没什么太多技术含量。

叶开：产业数据资产化。

首都版权 宣宏量：核心业务是场地出租？

Mr.朱：场地租金占我们营收50%。

叶开：请继续介绍你们的服务，运营这块，会有金融这块吗? 主要看你们怎么看待产业地产业务的核心资产？空间价值可能会是你们的重点，通过招商、产业、金融和服务来赋能产业园，让产业园空间价值更大？盈利模式是怎么样的？

Mr.朱：租金、物业管理、商业服务、产业服务（科创服务、政策补贴、高企培育、投资收益）。是的，商业服务就是社区化配套带来的，例如人才公寓、社区零售、餐饮等。除了租金以外的所有营收，我们称之为服务增值收益。

叶开：这些应该有稳定收入流水？类似商业地产的ABS，可以做证券化或者STO，区块链来做底层资产的原生信息上链，做穿透。

Mr.朱：现在我们的租金或租金差额收益，跟服务收益基本保持在1：1。有稳定的收入流水。我们把这个项目的财务模型建立好了，跟面积挂钩。

叶开：有财务模型和面积挂钩，那是适合做STO，每平米收益对应一个数字资产。

Mr.朱：对的，在测试中，差不多6元/平方/月。

园区企业基本信息集成、园区基本服务信息集成、数字园区可视后台。园区企业成长性数据模型，我们都在建。

叶开：成长性指数很好啊，可以跟产业激励相结合，相当于一个指数，量化空间价值了，而且可以用这个token跟租赁物业费相结合。基于产业园区的空间价值 Token化，围绕产业空间数字资产和产业龙头企业和上下游节点的产业公链。企业的成长性估计也很关键，产业配套、边际成本和融资成本。

Mr.朱：我们不介入企业内部经营。

叶开：产业园区的节点联盟和激励，产业数据的上链资产化，龙头企业的上下游的供应链，产业园区的租赁及服务收入的资产化，底层资产原生信息上链，如果这个产业交易流水很大而且园区有交易环节的话可以考虑做链上信用，链上的社群运营与激励。

Mr.朱：底层资产原生信息上链，这个怎么理解？

叶开：就是园区内的所有租赁、交易和服务，都上链，作为你资产化的底层资产，通过区块链穿透到最底层。

叶开：你们是否可以上下游的交易撮合？

Mr.朱：可以的，上下游本来就存在交易，在浙江沿海几个城市。生产一个产品，肯定有好多配件供应商，园区运营是一个动态的过程。

叶开：那可以考虑是不是将这些资源或商品能够上链法行为数字资产储备？打造产业社群和产业链企业流量集群，推 动产业空间内的数字资产的传播、裂变和招商撮合、交易、投融资等。

Mr.朱：企业成长性，比如产量。

叶开：你们肯定还要做产业基金和产业金融这块了。

Mr.朱：类似毛大庆的优客，对企业金融服务，我们做债权和股权，政策性贴息贷款和产业引导基金，还有企业的对公业务。

叶开：在产业数据资产方面，可以做被动的赋能服务，比如给一个区块链插件，你插上到企业的ERP等系统，就可以自动估值，企业需要就可以申请融资；同时，这些数据经过加密处理后也进入到你的产业数据资产。债股和贷款、引导基金，这些，可以基于区块链来透明和增信，也可以考虑引入一部分数字金融。

Mr.朱：数字金融？比如？

叶开：信用贷款，上下游用链上的信用额度来支付结算，支付房租等等。token fund。产业地产可能最关键的是龙头企业，所以要特别考虑龙头企业的刚需是什么？他们不太关注房租吧？

Mr.朱：科技产业社区运营，我的理解，就是不介入企业内容经营、但是我们要把企业经营活动和成长性记录在我的园区服务后台，形成一个轨迹，再数字化。直接对接银行，现在我们跟银行、政府科技主管部门合作通过园区推荐，相对信用会好点。对我们自己园区服务价值有利的关键数据、政府所需的数据。

首都版权 宣宏量：园区是企业成本中心所在地，这是目前全国所有园区的硬伤！入园企业租用园区场地，这就是成本中心。

Mr.朱：上下游供应能力，可以省去物流成本、供应链金融成本。

首都版权 宣宏量：园区能够给入园企业提供上下游资源？如果是介绍，意义不大，如果是成为配套，那就是企业经营活动的组成部分。

风云：你们现在的园区总面积？建筑面积？运营收入？政府补贴一年大概是多少？这样可以初步分析，你们在行业中的地位的。

Mr.朱：运营面积80万方，租金收益1.9亿，运营收入4500W，这个是2019年的数据，刚才我发群的图，是去年完成的一个项目，总共17.5万方，自持4万方。我们运营管理面积基本上按照自持租赁的计算，售出部分不算，业态分布，是这样。

Mr.朱：华夏幸福不是科技地产，科技产业园模式的有启迪控股。

首都版权 宣宏量：启迪差不多是最大的。

叶开：启迪有点儿偏地产，科技只是他拿地的由头吧。参与到招商和运营，尤其是产业的，力度不大。

Mr.朱：我个人觉得，做产业地产是时候导入区块链，做升级。否则套路都差不多。

叶开：你们觉得导入区块链的升级诉求和点有哪些？

Mr.朱：这个行业是重资源，不是重资金。去存量、难做增量。把零碎、传统的园区运营数字化，两个好处，1、经营管理可以有个量化指标；2、可以整理出一个很好的剧本，讲出一个政府喜欢听的故事，拿地。浙江没指标。

叶开：区块链产业园，拿地概念。农业产业园好拿一些，而且还可能有配套资金。

Mr.朱：农业变现太慢，不好做。

叶开：有个数据：运营面积80万方，租金收益1.9亿，运营收入4500W，你刚才的财务模型说面积是6元每月平，具体是怎么对应的？

Mr.朱：租金20元/月/平，我们差额有4-6元。相当于我们的毛利。把租金差归到运营里面，我们的毛利8元。我们觉得民营行为，做行业地位和规模影响力。

首都版权 宣宏量：租金是园区运营公司是主要收入来源。关键看拿场地的政府公关能力，成本控制。

叶开：产业的数据，和交易，是可以考虑通过区块链来实现数字资产。可能不只是讲区块链概念，你是可以在每个产业园基于主题产业，搭一个赋能的产业联盟链的。除租金之外，可能产业金融最赚钱。如果你们做投行的债股，那块也更赚钱。

Mr.朱：这些年，我们一直把目光聚焦在工业地产科技服务的增值能力上，如果运营增值能力做到5-8元，除政府补贴外。投资企业，是我们未来3-5年一个重要的动作。

叶开：你们的财务模型如果不保密，可以简单展开一下么？听起来，你每个有规模的产业园都是一个好的资产包。

Mr.朱：现金流就是一个很好的资产包，融创不就是这样，你每个有规模的产业园都是一个好的资产包。

首都版权 宣宏量：问题是买这个资产包的人，赚不到钱。

叶开：不是买，是投，每月平米6元收益的资产包，当然具体设计另外。

Mr.朱：您觉得这个规模具体量化？多少最佳？也就是发一个包，额度租金收益权。

叶开：看走国内还是海外，海外再看是发债，还是数字债（STO），其实没有大小之分，租赁收益类的ABS，只要有清晰的收益和抵押兜底等，有多少就可以发多少，数字债STO倒是有个额度，差不多5000万刀以下吧，否则融起来有难度。你们的财务模型只有收入，没有投入成本计算？

Mr.朱：20%年化。

叶开：如果20%年化，可以承诺兜底固定8%，然后其它的是浮动收益，或者做个夹层。只是你们没有产权，不能用产权来做担保质押，承诺方面可能略有不足。但自持部分是自己的产权，那就OK了，不赚价差，而是钱融到了继续拿地拿项目，再打包优质资产。做个token fund吧，物业租赁费等支持token支付，全部上链，智能合约，有点儿理想化...

首都版权 宣宏量：作为资产包卖掉，你们能够有多少利润呢？@Mr.朱

Mr.朱：底层资产对么？融资主体和融资对象，看缘分，我们也是一个运营平台，插上区块链的翅膀，经营出我们平台的价值。

叶开：招商方面的增量，你们怎么解决？区块链能够协助哪方面？如果是一个主题产业，围绕这个主题的招商会是个难度？

Mr.朱：我还没想通。招商就是渠道的沉淀，行业的沉淀。

张国强：招商是很专业化的事情，我觉得以后这种在垂直领域有高度专业的园区运营商机会更多，比如像物流领域的普洛斯。

首都版权 宣宏量：主题园区和常规园区，经营理念完全不一样。

Mr.朱：其实我们现在不是园区运营，更确切是培养园区的平台，可以理解为专业园区孵化服务公司。

叶开：培养园区的平台，先是产业投行，再是具体资产包的运营管理者。

首都版权 宣宏量：产业园区很多，你们去并购？

Mr.朱：接管运营，并购，产权有些没办法出售的。海外有招商点，做人才和项目、资金，数字金融。

首都版权 宣宏量：房租增量来自于园区体量的增加，服务收益增量来自于专业化服务能力的提升。这是两大核心业务。

风云：你做产业地产核心就是对于产业的理解，你有哪些优势？

Mr.朱：我们就招商优势啊，我们现在所涉及的地区，确实是空间少，或许是我们资源或者能力不够，在视野范围里，获取不到更多的空间。

叶开：你们的项目和产业资源，偏一定的地域，比如沿海或者浙江？

Mr.朱：基本在浙江，沿海几个城市。我们现在只在浙江做，规模不大。

叶开：可以先从小做起，把小规模的优质资产给证券化或者数字资产化。

首都版权 宣宏量：房租是有天花板的。做成重资产模式，不好。

Mr.朱：需要资产积累。

叶开：没有增量就会有天花板。

首都版权 宣宏量：如何服务入园企业，这是园区运营管理公司最大的挑战，物业服务是最基础的。

陈成辉：产业地产是个长周期，讲究行业资源积累，以及园区整体专业运营能力的行业。

后   记

从科技地产延伸到产业地产，再到商业地产，不动产一直是不能绕过的优质资产，虽然流动性目前受政策限制有一定问题，但结合区块链和资产数字化，是可以有很多探索突破的机会。