| 项目全称： | 申瑞国际 |
| 总体定位： | 精装4.79米loft酒店式公寓 |
| 背景分析： | 根据杭州市政府规划，新城西未来将呈现老城西、三墩、西溪湿地三大区域的“金三角地带”，这个金三角地带的中心正是申花板块，而银泰城又正处于申花板块的中心。以银泰城为圆心，近邻三墩、五常、留下三大高速交通出口的城际高速交通网；地铁二号线、五号线组成的地铁交通网；莫干山路、丰潭路、文一、文二、文三等城市干道交通网将共同架构起作为一个城市区域中心商圈地标建筑的通达城市交通网络。 |
| 环境分析： | 位于杭州城西申花板块，申花板块是主要由石祥路(三墩路)、莫干山路、余杭塘河围合而成的三角地带，虾龙圩站、机动车辆管理所站、三坝站B2、900、89、303、860、310等；西城年华站37、93；北庄塘站37，交通是否便利在很大程度上反映了一个地方的发展程度和投资潜力。而交通对于一个楼盘的重要性则毋庸置疑，一个通畅便捷的交通路网，能大大增加业主出行的便利性。 |
| 需求预测： | 区域所居住人群追求精致的生活品质。随着近十余年的开发，城西逐渐聚集了相当一部分有产业、有公司的财富阶层，并日益扩增出相当一部分的商务和办公需求，申花板块是继黄龙和钱江新城板块之后，逐渐兴起的黄金商务板块，也被人们称为杭州的“徐家汇”。申花板块的居住人群、核心位置和发展潜力，吸引了众多国际知名商场，在这个不算太大的板块内，汇聚了世界500强之首——沃尔玛购物广场，浙江百货业第一品牌——银泰百货，还有目前已建成使用的西城广场、城西印象城，在建设中的西溪印象城，整个申花板块的商业配套阵容十分豪华，这也说明了这里市场是巨大的。 |
| 内部分析： | 本案共4栋楼，分A、B两个地块，共1栋酒店、1栋写字楼、2栋LOFT精装酒店式公寓。项目整体占地2.1万方，总建面积8万多方。酒店式公寓金座、银座。写字楼总共16层，写字楼1~2层是商铺，1层4.98米，2层4.17米，3层以上是写字楼，3层层高3.8米，4层以上层高3.35米。建筑面积一层约600㎡。酒店总共16层，1~2层商铺，3层办公用，4层以上酒店。酒店要整栋出售。（如果客户对酒店感兴趣，告诉客户酒店是要整栋出售的，对于有意向客户，了解其基本情况后，确认需要深入洽谈的，再引荐领导进行洽谈。） |
| 投资评价： | 独立三证40年大产权酒店式公寓是商住两用性质的，产权40年，可以居住也可以办公和注册公司，酒店式公寓比同样面积的住宅租金会高很多，投资回报率更高。我们周边一室一厅的住宅租金大约是1800~2500，两室一厅3200~3500，而一室一厅的酒店式公寓租到2500~3000，两室一厅3500~4000不成问题。 而且项目的价格也以上涨4%的形势在涨，早买早便宜！ |
| 运营策略： | 酒店式公寓一共12层，1~2层是商铺，3层及3层以上是酒店式公寓，商用水电，不限购，不限贷！目前在售的是申瑞国际·金座1号楼，也就是我们的LOFT精装酒店式公寓， LOFT得房率80%左右，共250户。loft酒店式公寓优点： 1、面宽、进深（大开间采光优） 2、房间、卧室等的空间大小（空间舒适度）3、得房率、赠送面积及实际可使用的面积（超高利用率） 4、超南户型面河（景观） |
| 价值分析： | 申花板块商住地产，距城西银泰仅几百米，银泰城今年底就会开业，商业发展潜力较大，LOFT设计，空间实用性强，不限购商住盘，地铁沿线，限“酒”令之后，酒店式公寓就卖一套少一套了，以后买到的都没有独立卫生间和阳台之类的了，值得投资，同区域内现在并没有LOFT类的房源，暂时属于一家独大状态。 |
| 风险分析: | 小编客观的讲：楼盘规划较小，绿化不是很高，开发商没怎么听过，项目的价格一直在上涨，但总的来说还是不错的，物以稀为贵，价格能上涨也说明有投资空间的。 |
| 分析总结： | 申瑞国际是匹桀骜不驯的千里马，看你是不是属于它伯乐！ |
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发表于 2013-10-15 16:28:29
