“取消公摊面积”，二手房要崩？

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“人人喊打”的公摊面积，终于开始松动了。

“多地取消公摊面积”相关话题也相继登上微博、百度的热搜榜一。河北张家口、湖南衡阳、广东肇庆等地都发布了相关的政策。

湖南衡阳：

《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

广东肇庆：

今年4月，广东省肇庆市、发布商品房实行按套内面积计价的通知。明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。

先前，肇庆市是全国率先实施住房公摊面积信息及计算方式现场公示的城市。

湖南湘潭：

《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，其中提到，允许房地产开发商按住房套内面积进行销售宣传。

河北张家口：

《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知其中提到，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

公摊面积真的能被取消吗？

严格意义上来说，取消公摊面积是做不到的。

商品房的建筑面积由两部分组成，套内面积和公摊面积，套内是门内真实拥有的面积，公摊是室外的面积。

门开的过道、楼梯间、电梯间、设备间、逃生通道，公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙的等都算公用建筑面积，按照不同比例分配给购房者，写入购房合同。

因此，购房时，就含有一定比例的公摊面积，房子也不可能脱离门外的一切凭空存在。

所以，“取消公摊”的核心其实是公摊面积不计价，所以政府在措辞上更多是“住房套内面积计价宣传销售”。

虽然房子需要一些公共空间，公摊面积不是越小越好，但公摊面积太大，肯定是不正常的。之前有个西安某公寓的公摊面积超过50%，属于有点离谱。

这几年关于公摊的批评也挺多的，同一建筑面积，不同套内面积容易引发纠纷，还有房地产商违规增加公摊面积，虚标套内面积，消费者权益得不到保障。

公摊乱象频生，成了一笔糊涂账，几乎成为“众矢之的”。

《人民日报》也下场肯定了，住宅按照套内建筑面积计价是个好政策，让消费者明明白白消费，既尊重消费者的知情权，能让市场更透明，挤掉销售“水分”，增强消费信心。

对买房的人来说，以前买一套房，公摊摊一部分，根本不知道为什么要摊这么多，完全是一笔糊涂账。按照套内面积计价，对应自己实实在在能使用的套内面积，不花冤枉钱。

广州、杭州、厦门等城市，虽然没有发文取消公摊，但通过放松赠送面积限制等方式，也提高购房者的实际使用面积。

深圳在2024版《深圳市建筑设计规则》规定，过去计入“公摊面积”的避难层、机房等两大部分公共空间，修订后将列为“不计容面积”。

有专家推测，取消公摊将是2025年的一项重要工作。

取消公摊，长期看会怎么样呢？

有很多人说，取消公摊之后，房价会上涨。

按照套内建筑面积计价，房屋总价不变的前提下，单价就上来了。

原来200万元买100平方米的房子，套内面积是80平方米，如果按建筑面积计算单价的话是2万元/平方米，按80平方米套内面积计算单价是2.5万元/平方米。

目前官宣“取消公摊”政策的都是三线、四线城市，房子还是那套房子，购房者的成本没有增加，只是调整计算口径，成交价格就上来了。

房价数据更好，可以刺激原本在观望的人群出手，买得人多了，房价自然止跌回稳。

理论上是这样没错，不过在现在房地产的下行趋势里，如果单价上去了，买账的人不知道能有多少，三四线城市的房子就更加没有竞争力了，所以单价是不是会真的因此提上去，说不准。

如果按照套内面积计价，税费、公共服务怎么收费也是一个问题，相关的配套也得跟上来。

不过可以肯定，取消公摊面积对于市场上现存的二手房，是一个大的冲击。

很多二手房的得房率只有70%、80%，现在广州的新房，已经能够利用阳台做到130%的使用率。

试想一下，建筑面积100平的房子，二手房可能只有80平的使用面积，新房能够做到120平-130平的使用面积，直接多出一房或一厅，原本只能做三房，现在直接成四房，房子还更新。

是不是比又小又旧的二手房更有竞争力，二手房的性价比就会进一步降低。

某种程度上，上面可能也考虑到这个问题，有可靠消息说，明年广州新房使用率将会严控，阳台占比将严控不得超过20%，否则产品更新迭代太快，会对现有市场造成巨大冲击。

不过，虽然政策会考虑对存量市场的影响，但大方向还是以促进新房成交为目的。

新房越来越卷，还有上百万套法拍房的来势汹汹，明年的二手房估计更难卖了。